Fragen und Antworten zum Grundstücksrecht

Was ist ein Grundstück ?

Was ist ein Grundbuch ?

Welche Besonderheiten gelten für einen Grundstückskaufvertrag ?

Was sind Auflassungsvormerkung und Auflassung ?

Wann entsteht Grundeigentum ? Was ist ein gutgläubiger Erwerb ?

Ist ein Grundstückskaufvertrag genehmigungspflichtig ?

Hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht und wird dieses Vorkaufsrecht oft ausgeübt ?

Was versteht man unter einem Erbbaurecht ?

Was ist eine Grunddienstbarkeit ?

Was versteht man unter einer Grundschuld ?

Was ist eine Hypothek ?

Was sind Nachbarrechte ?




Was ist ein Grundstück ?

Unter einem Grundstück versteht man den abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, welcher im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes gesondert aufgeführt ist.

Demgemäß kann ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen.

Was ist ein Grundbuch ?

Bei dem Grundbuch handelt es sich um eine Dokumentation, die vom zuständigen Grundbuchamt geführt wird.

Das Grundbuch ist nach räumlichen Bezirken angelegt. Es besteht aus Grundbuchblättern, auf welchen die betreffenden Grundstücke vermerkt sind.
Das Grundbuch selbst kann in maschineller Form als auch in Form einer automatisierten Datei geführt werden.

Ein Grundbuchblatt besteht neben der Aufschrift aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen, wobei sich in Abteilung I der jeweilige Grundstückseigentümer, in Abteilung II sämtliche Belastungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte und in Abteilung III Grundpfandrechte auffinden.

Das Grundbuch dient der Offenlegung der Rechtsverhältnisse an einem Grundstück. Jedermann, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, kann in das Grundbuch Einsicht nehmen.

Welche Besonderheiten gelten für einen Grundstückskaufvertrag ?

Im deutschen Zivilrecht können eine Vielzahl von Verträgen ohne Einhaltung bestimmter Formvorschriften abgeschlossen werden. Im Gegensatz zu dieser sehr liberalen Regelung bedürfen Verträge, mit denen das Eigentum an einem Grundstück, Wohnungseigentum oder aber ein Erbbaurecht übertragen bzw. bestellt wird, stets der notariellen Beurkundung.

Sofern ein Vertrag ohne Berücksichtigung der erforderlichen Form abgeschlossen wird, ist dieser unwirksam, es sei denn, die Auflassung wurde ordnungsgemäß erklärt und im Grundbuch ist der Eigentumsübergang eingetragen worden.

Demnach werden Grundstücksverträge grundsätzlich vor Notaren abgeschlossen.
Mit dieser besonderen Form sollen die Vertragsparteien angehalten werden, sich der Bedeutung dieses Rechtsgeschäftes klar zu werden.

Was sind Auflassungsvormerkung und Auflassung ?

Wegen der Formbedürftigkeit von Grundstücksverträgen und den Genehmigungen, die in diesem Zusammenhang einzuholen sind, vergeht meist zwischen der Beurkundung des Vertrages und der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch längere Zeit.

Um nun zu verhindern, dass in dieser Zeit durch den Grundstücksverkäufer weitere Verfügungen über ein und den selben Gegenstand vorgenommen werden, wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
Diese Auflassungsvormerkung macht spätere Verfügungen des Grundstücksverkäufers unwirksam.

Demnach bewirkt die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung eine relative Verfügungsbeschränkung zu Gunsten des Grundstückskäufers.

Unter einer Auflassung versteht man die Einigung der Beteiligten, dass das von der Auflassung betroffene Eigentumsrecht vom Veräußerer auf den Erwerber übergehen soll.
Regelmäßig wird die Auflassung vor einem Notar erklärt.

Wann entsteht Grundeigentum ? Was ist ein gutgläubiger Erwerb ?

Das Eigentum an einem Grundstück entsteht grundsätzlich mit der entsprechenden Eintragung im Grundbuch.

Eine Ausnahme bildet das Grundeigentum, welches durch Rückübertragung in einem Restitutionsverfahren erlangt wird. Das Grundeigentum entsteht in diesem Fall grundsätzlich mit der Bestandskraft des entsprechenden Restitutionsbescheides.

Insbesondere bei Grundstücksrechten kommt ein gutgläubiger Rechtserwerb in Betracht. Jedermann kann sich grundsätzlich auf die Richtigkeit des Grundbuches verlassen. Damit gilt die Grundbuchlage zu Gunsten eines Erwerbers, der sich somit auf dessen Verbindlichkeit verlassen kann.

Ist ein Grundstückskaufvertrag genehmigungspflichtig ?

In bestimmten Fällen bedarf die Übertragung und Belastung von Grundstücken der behördlichen Genehmigung.

Insbesondere ist hierbei der landwirtschaftliche Grundstücksverkehr zu nennen.

Mit dem Grundstücksverkehrsgesetz soll die Landwirtschaft vor dem Ausverkauf des Bodens geschützt und die vorhandene Agrarstruktur erhalten und verbessert werden.

Hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht und wird dieses Vorkaufsrecht oft ausgeübt ?

Grundsätzlich steht der Gemeinde ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht zu, jedoch nur dann, wenn dieses von besonderem öffentlichen Interesse ist.
Ein öffentliches Interesse ist dann gegeben, wenn das Grundstück beispielsweise in einem Bebauungsplan als öffentliche Fläche vorgesehen ist, einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme unterliegt oder aber als innerörtliche Baulücke für eine Wohnbebauung in Betracht kommt.

Mit dem gemeindlichen Vorkaufsrecht soll wohl Spekulationen vorgebeugt werden.

Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts stellt einen Verwaltungsakt dar.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ist in der Praxis nicht allzu häufig und kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Käufer abgewendet werden.

Was versteht man unter einem Erbbaurecht ?

Unter einem Erbbaurecht versteht man das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Erdoberfläche ein Bauwerk zu haben, welches nicht im Eigentum des Grundstückseigentümers steht.
Dem gemäß handelt es sich bei dem Erbbaurecht um eine Grundstücksbelastung, für die ein sogenannter Erbbauzins zu entrichten ist. Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht. Es wird demnach im Grundbuch eingetragen.
Das Erbbaurecht selbst ist in der Verordnung über das Erbbaurecht geregelt.

Die Bestellung eines Erbbaurechts bedarf der Einigung der Beteiligten und der Eintragung im zuständigen Grundbuch.
Für das Erbbaurecht wird ein besonderes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch, angelegt.

Ein Erbbaurecht kann mit einer Grundschuld, einer Hypothek oder anderen dinglichen Rechten belastet werden.

Der Inhalt des Erbbaurechts ist zwischen den Beteiligten zu vereinbaren.
Das Erbbaurecht erlischt regelmäßig mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Zu diesem Zeitpunkt geht das Eigentum am Bauwerk automatisch auf den Grundstückseigentümer über. Der Erbbauberechtigte erhält in diesem Zusammenhang einen Entschädigungsanspruch.
Von dem Erlöschen des Erbbaurechts ist der Heimfall zu unterscheiden. Der Heimfall bezeichnet den Zeitpunkt, zu welchem der Erbbauberechtigte verpflichtet ist, dass Erbbaurecht samt dem Bauwerk und möglicher Lasten auf den Grundstückseigentümer übertragen zu müssen.

Was ist eine Grunddienstbarkeit ?

Unter einer Grunddienstbarkeit versteht man die Belastung eines Grundstücks gegenüber dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks.

Regelmäßig berechtigt bzw. verpflichtet eine Grunddienstbarkeit zur Benutzung eines fremden Grundstücks, zum Unterlassen bestimmter Handlungen oder aber die Ausübung eines bestimmten Rechts nicht wahr zu nehmen.

In jedem Fall muss die Grunddienstbarkeit für das herrschende Grundstück einen Vorteil mit sich bringen. Der gesetzliche Inhalt einer Grunddienstbarkeit ergibt sich aus § 1018 BGB.

Was versteht man unter einer Grundschuld ?

Eine Grundschuld belastet ein Grundstück. Ist eine Grundschuld in das Grundbuch eines Grundstücks eingetragen, so haftet das Grundstück für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme.
Hierbei ist es unerheblich, ob die Forderung, für die die Grundschuld bestellt worden ist, besteht oder nicht.
In der Praxis ist es üblich, dass eine Grundschuld zur Sicherung einer Forderung bewilligt wird.

Was ist eine Hypothek ?

Mit der Hypothek wird eine Zahlungsforderung abgesichert. Eine Hypothek hat zur Folge, dass das Grundstück, auf welchen die Hypothek lastet, für die Forderungsbegleichung zur Verfügung steht.

Damit haftet der Grundstückseigentümer des mit der Hypothek belasteten Grundstücks mit dem Wert diesen Grundstücks auch dann, wenn er selbst nicht Schuldner der Forderung ist. Im Gegensatz zur Grundschuld besteht bei der Hypothek Akzessorietät. Danach steht und fällt die Hypothek mit dem Bestand der Forderung, die der Hypothek zu Grunde liegt. Insoweit unterscheidet sich die Hypothek von der Grundschuld.

Was sind Nachbarrechte ?

Die Nachbarrechte nehmen im Privatrecht oftmals einen beachtlichen Stellenwert ein.

Unter Nachbarrecht versteht man die Beschränkungen, die sich aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis ergeben.
Bei den Nachbarrechten sind am wichtigsten die Regelung der Zuführung unwägbarer Stoffe, wie Geräusche und Gerüche, der Überbau, der Überhang aber auch das Notwegerecht.

Das Nachbarrecht erfasst auch die Regelung der Grenzverhältnisse und Grenzeinrichtungen an einem Grundstück.

Das Nachbarrecht ist sowohl als Bundes- als auch als Landesrecht kodifiziert.
Bei der Einhaltung und der Durchsetzung von Nachbarrechten entwickeln sich mit unter Zeit- und Kostenaufwendige Konflikte.